Меню Закрыть

Аренда: некоторые проблемные вопросы

Семинар

3 октября 2019 года

18:30 - 21:30

Andy's Friends Cafe
Чистопрудный бульвар, д.5

О СЕМИНАРЕ

Ассоциация выпускников РШЧП провела вечерний семинар, посвященный некоторым проблемным вопросам аренды.

На мероприятии затронуты вопросы, касающиеся двойной аренды вещи; последствий досрочного прекращения договора аренды при наличии субаренды; отказа от принятия арендованной вещи назад, преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В качестве докладчиков выступят: Р.С. Бевзенко (к.ю.н.), А. Шамшина (м.ч.п.), А.А. Громов (к.ю.н.), В.Е. Величко (м.ч.п.).

ПРОГРАММА

Модератор: А.В. Егоров

Р.С. Бевзенко, А. Шамшина

Двойная аренда вещи

В конце 2018 года на рассмотрении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ оказались сразу два спора, в рамках которых нижестоящие суды пришли к выводу о том, что наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов не соответствует требованиям ст. 606 ГК РФ. На основании этого суды заключили, что надлежащим способом восстановления нарушенного права арендатора, которому объект не передан, является признание сделки, не исполненной арендодателем, недействительной (ничтожной) по смыслу ст. 168 ГК РФ. Более того, в одном из дел проведена мысль о том, что на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 года по делу № А40-142102/2017; Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 04.05.2018 года по делу № А40-91725/2017).

Верховный Суд РФ предсказуемо обратил внимание, что действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, — требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, признание договора аренды, заключенного с арендатором, которому вещь не была передана, недействительной (ничтожной) сделкой только лишь на том основании, что арендодателем были заключены несколько договоров аренды в отношении этого же имущества, противоречит ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 (Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/17).

Всё ли правильно в этой позиции или она вызывает какие-то догматические сомнения?

А.А. Громов

Последствия досрочного прекращения договора аренды при наличии субаренды

На отношения субаренды большое влияние оказывает основной договор аренды. Это проявляется и в необходимости получения согласия арендодателя на субаренду, и в автоматическом прекращении договора субаренды при прекращении основного договора аренды.

Это приводит к возникновению особых отношений между арендодателем и субарендатором.

Так, у субарендатора появляется право потребовать от арендодателя заключения договора напрямую при досрочном прекращении договора аренды (на условиях аренды на срок субаренды).

В статье 618 ГК РФ данное право сформулировано без каких-либо ограничений. Однако, исходя из практики, это не совсем так. Не менее важный вопрос связан с природой права субарендатора – имеет ли оно абсолютный или только относительный эффект. Большую роль в разъяснении этой проблемы сыграло Определение ВС РФ от 20.12.2018 по делу № 305-ЭС18-13454. Оно порождает следующие вопросы:

– Возможные ограничения права субарендатора требовать заключения договора с арендодателем напрямую;

– Содержание потенциального договора между арендодателем и субарендатором;

– Особенности ликвидационной стадии обязательства при одновременном прекращении договоров аренды и субаренды;

– Возможные недостатки действующей ст. 618 ГК РФ.

В.Е. Величко

Отказ от принятия арендованной вещи назад: допустимость, просрочка кредитора, последствия

В статье 622 ГК РФ закреплена общая обязанность арендатора после прекращения договора вернуть назад имущество, полученное от арендодателя. Данное положение обусловлено существом арендного правоотношения, которое состоит во временном владении и (или) пользовании чужим имуществом. Интерес представляет содержание данной обязанности в сочетании с кредиторской обязанностью арендодателя принять вещь назад.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Вправе ли арендодатель отказаться принять вещь, если сочтет ее состояние

ненадлежащим? Ответ на данный вопрос стоит арендатору начислением арендной платы за период устранения возможных дефектов. В судебной практике встречаются парадоксальные случаи, когда отказ в принятии вещи арендодателем автоматически формирует основания для взыскания с арендатора арендных платежей, а также убытков за дефекты и неустойки за просрочку арендатора. К счастью, суды выработали и иные подходы. Ситуацию необходимо разрешать с опорой на добросовестность сторон договора, значительность нарушений, а также с учетом толкования нормы в тех правопорядках, из которых она была практически дословно заимствована.

В.Е. Величко

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Норма п.1 ст. 621 ГК РФ закрепляет на первый взгляд простое правило о наличии у арендатора преимущественного права заключения договора на новый срок. Однако при более пристальном рассмотрении в нем можно обнаружить множество проблемных аспектов. Например, в каких случаях судебная практика признает арендатора «надлежащим образом исполнявшим обязанности», какой объем скрывается за безобидным словосочетанием «при прочих равных условиях», можно ли реализовать преимущественное право, если договор уже расторгнут, в каких случаях третьи лица могут заблокировать реализацию преимущественного права и.т.п.?

Другим интересным вопросом является пределы диспозитивности п.1 ст. 621 ГК РФ, насколько творчески стороны могут подойти к изменению оснований и условий реализации преимущественного права. Можно ли заблокировать реализацию преимущественного права не только в результате нарушения арендатором своих обязанностей, но и вследствие негативной оценки его предпринимательской деятельности со стороны клиентов, наступлении отменительных условий и т.п.?

Регистрация завершена

ВЫ МОЖЕТЕ ПРИОБРЕСТИ ЗАПИСЬ СЕМИНАРА

 
Запись
семинара

 

2 000 руб.

 

  •  
    Доступ к раздаточным материалам
     
  • Доступ к видеозаписи
     конференции
  •  
     
     

Если у Вас есть промокод, введите его ниже:

Приобретение записи

Оплатить сейчас онлайнОставить заявку и получить счет на оплату

Место проведения

Andy's Friends Cafe
г. Москва, Чистопрудный бульвар, 5

Ассоциация выпускников Российской школы частного права

office@privlaw-alumni.com

ПАРТНЕРЫ МЕРОПРИЯТИЯ